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海南文昌农村“三块地”改革，盘活农村闲置土地和住宅，将资金、产业、人才和活力重新引回农村，让乡村振兴的愿景触手可及，相关经验做法被写入《中华人民共和国土地管理法》，并得到《海南自由贸易港建设总体方案》的点名推广。
■ 海南日报记者 李佳飞
“面朝大海，春暖花开。”这是海子的诗句，也是文昌市昌洒镇白土村村民现如今的生活日常。这个沿海村庄一度贫穷落后，近年来蝶变为海南省五星级美丽乡村，村民收入有了大幅度的增加。
“白土村的变化得益于政府创新思路和大胆改革。”7月18日，昌洒镇白土村党支部书记邢福旺在接受海南日报记者采访时表示。
自2015年以来，文昌作为全国首批农村土地制度改革33个试点之一，不断推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、农村宅基地改革三项试点工作，探索出了农村“三块地”改革的海南模式。
今年6月1日，中共中央、国务院印发的《海南自由贸易港建设总体方案》中提到：“总结推广文昌农村土地制度改革三项试点经验，支持海南在全省深入推进农村土地制度改革”。
未来，海南更多沉睡着的闲置土地，将以怎样的方式重新苏醒过来？
农村人口减少 闲置用地增多
文昌19万余亩农村宅基地、约11.12万亩集体建设用地亟待盘活
根据百度词条的解释，农村“三块地”，是指城镇规划区内建设用地、农村耕地和乡村建设用地。而“三块地”改革，则对应了农村土地征收、集体经营性建设用地入市和农村宅基地制度的改革。
那么，为什么要进行“三块地”改革？
文昌市自然资源和规划局局长文天光解答道，一直以来，农村是地方经济发展的薄弱环节。由于我国长期实行城乡二元土地制度，集体经营性建设用地要入市交易，必须通过政府征收，变更为国有土地。而农村宅基地的基本特征是“无偿取得”和“限制转让”。这些制度虽在保护农民权益、保护耕地中发挥了作用，但其历史局限性也越来越明显。
“随着农村青壮年不断涌进城镇，农村土地大量撂荒，村宅被荒废，农村逐渐失去发展的活力。”文天光说。
文昌的困境并非孤例。中国社科院2017年发布的《中国农村发展报告》指出：2000年至2011年，在全国农村人口减少1.33亿人的情况下，农村居民点用地反而增加了3045万亩。而随着农村人口向城镇转移，农村闲置住房新增5.94亿平方米，折合市场价值约4000亿元。
“老旧房屋拆不掉，新增人口无地批”是全国各地城乡共同面临的窘境。改革，势在必行。2015年3月，包括文昌在内的全国33个市县(区)启动农村土地制度改革试点工作。
文昌有率先试点的优势。资料显示，若将农村房屋之间的坡地、空地等全部认定为村庄用地，2014年底文昌市村庄用地面积就达到38.3万亩，其中农村宅基地19万余亩，集体建设用地约11.12万亩，存量巨大。
“‘三块地’改革有利于盘活乡村土地资源，让社会资本进入农村，为乡村旅游业发展提供用地保障，加快农村一二三产业的融合发展，促进乡村振兴。同时，改革凸显集体土地价值，使村集体收入和农民收益明显增加，对打赢脱贫攻坚战和壮大村集体经济、促进农民持续增收具有重要意义。”文昌市委书记钟鸣明表示。
没有先例可循，如何取得突破
3条底线、17项配套政策、5项制度创新守住改革初衷
走进昌洒镇白土村，可见繁茂的古树、整洁的村巷、古色古香的宅院，球场、戏台、咖啡屋错落于椰林树下，好一幅世外桃源般的景象。
“户户住新屋，家家有轿车，这种日子我们以前想都不敢想！”邢福旺笑着说，“三块地”改革改变了村民的生活。
2016年，文昌建设月亮湾起步区，白土村2100多亩集体土地被征收。为充分尊重和保障被征地农民的意愿及权益，文昌市创新土地征收程序，将原来规定的“经批准后启动征地，再签订补偿协议书”，调整为“先签订协议后征地”，避免了“批后难征”的情况，并大幅提高征地效率，征地时间缩短至少50个工作日。
与此同时，文昌率先在白土村创新土地征收补偿机制，提高资金补贴标准，并将农村集体经营性建设用地入市与土地征收工作挂钩，优先安排被征地村符合条件的地块入市，以增加集体和农民的财产收入。在此基础上，白土村抓住乡村集体建设用地入市的契机，引进企业打造新型农家乐、美丽村庄，吸引来一拨拨游客。
“改革试点，就意味着没有先例可循，必须有所突破，但底线一定非常清楚。”文昌市农村土地制度改革试点工作领导小组办公室负责人黄慈玲说，文昌始终坚持“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”3条底线，确保改革的初衷不变：让农村发展更好，让农民受益。
在此前提下，文昌制定出台了《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》《土地征收制度改革试点暂行办法》《农村宅基地试点管理办法》等17项配套政策，循序渐进推进各项工作。
经不断实践和总结，文昌又探索出了“异地调整”入市、土地征收新程序、多元补偿机制、宅基地转换为集体经营性建设用地、侨胞有偿使用宅基地等5项创新制度。
其中，“异地调整”入市是指，将村庄内零星分散、无利用价值或商业价值低的建设用地，复垦变为农用地，把建设用地指标腾出来，置换到商业价值高或者其他符合条件的区域进行入市；侨胞有偿使用宅基地，则是结合了文昌“华侨之乡”的实际情况，允许符合相关要求的华侨、归侨及侨眷有偿使用农村宅基地，满足侨胞年老回乡定居的需求。
针对入市地块，文昌市还建立了同权、同价、同责的“三同”管理制度。同权，即入市的农村集体经营性建设用地享有与国有建设用地同等的抵押、转让、分割等权利；同价，指建立了城乡统一的基准地价；同责，指入市的农村集体经营性建设用地享有与国有建设用地一样的缴税等责任义务。
目前，文昌市集体经营性建设用地入市价格每亩平均约70万元，其中文城镇、龙楼镇等经济较好的区域，入市价格每亩最高可达130万元。
从参与者到受益者
文昌农村224亩土地入市，村集体及农民直接获益约1.27亿元
“村子美了，游客多了，生活越过越好了！”7月19日，站在一处共享农庄前，文昌市潭牛镇大庙村村民吴坤标由衷地感慨道。
这座农庄的前身，是吴坤标的破旧老宅。3年前，吴坤标还是大庙村建档立卡贫困户。得益于“三块地”改革政策，海南梧乡田园旅游产业发展有限公司以每年3.5万元的租金，租下这户老宅建设农庄。如今农庄生意不错，吴坤标也因租金收入实现了脱贫。
在大庙村里，还有一栋同样由外来者打造的“网红”民宿——“鹿饮溪”。该民宿将特色琼北老宅加以改造，聘请知名设计师设计主题，曾一举斩获法国“双面神”等多个国际大奖，被评为海南十佳民宿，日均消费额达8000元。开业第一年，该民宿营业额就超过了50万元。
大庙村村民冼春燕原本在外打工，村里的旅游产业发展起来后，她回到村里应聘，成为民宿的服务员，每月有3000多元的稳定收入。“在家门口就业，方便照顾家人，挺好的。”冼春燕对现在的生活感到满足。
除此之外，大庙村还有一块面积约8.79亩的闲置集体建设用地入市，让该村村民获得300多万元收益。大庙村村民小组组长符茂潭说，农村土地制度改革不仅盘活了农村的土地资源，还将产业、人才、资本引进乡村，让村民们实实在在受益，也对未来的发展更有底气。
享受到改革红利的还有龙楼镇好圣村。这个只有11户68人的小村庄，通过入市16.51亩村集体建设用地，获得1566万元收益。用这笔资金，村里发展出航天瓜菜种植、文昌鸡和黑山羊养殖等多种业态，帮助解决了周边16户贫困户共计77人的就业和收入问题。
“农村土地制度改革关系农民切身利益，作为土地所有权人，他们不是旁观者，而是参与者和受益者。”文昌市政府相关负责人说。
数据显示，截至目前，文昌市以出让、租赁等方式成功入市30宗农村集体经营性建设用地，面积共计224亩，用于建设旅馆、商业街、商场、共享农庄等经营性项目，成交总价为1.588亿元，村集体及农民直接获得收益约1.27亿元。
乡村振兴的重要突破口
文昌试点经验获全省推广
改革是一种不断发现问题、解决问题的探索。5年的改革工作，让文昌在全国试点中形成了海南模式。
2019年，海南省农村土地制度改革试点工作领导小组印发《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》，明确在总结文昌市试点经验的基础上，全省铺开农村“三块地”制度改革试点。
2020年1月1日颁布的新版《中华人民共和国土地管理法》吸纳了文昌的部分做法，在全国推广。
例如，第47条包含了土地征收试点创新的“先签订协议后征地”土地征收程序；第48条包含了文昌市探索出的征地多元补偿方式；第62条包含了村民依法自愿有偿退出宅基地的改革试点内容等。
党的十九大报告指出，农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，实施乡村振兴战略。
在文昌市委副书记、市长王晓桥看来，乡村振兴，农民生活富裕是根本，而农村土地制度改革，则正是实施乡村振兴战略的关键点和突破口，“想要合法合规利用农村土地建设经营性项目，带动农村产业、人才、经济发展，优化农村生态环境，解决‘三农’问题，促进乡村振兴，‘三块地’改革是一个重要途径。”
据悉，接下来，文昌将把改革探索不断推向深入，加快落实乡村振兴“市布局、镇推进、村发力”的三级作战体系，今年计划入市500亩农村集体经营性建设用地，选取1个至2个村推广宅基地制度改革试点经验，进一步盘活村内闲置建设用地，为村庄引入健康旅游、娱乐旅游产业，丰富乡村业态，加快实现乡村振兴的美好愿景。（来源：海南日报）
